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营改增后对房地产的企业的影响?
作者:上海创伟  发布时间:2017-05-03

5月1日起,营改增试点全面推开,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围,执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。那么,营改增对房地产有哪些影响呢?下面创伟上海代理记账小编就为大家总结了以下几点。

按照新的增值税税率,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。尽管有关房地产业、建筑业的营改增实施细则尚未出台,但基于“只减不增”的原则,这项被税务系统视作“攻坚战”的税务改革落实,对所涉行业企业的赋税结构将带来全新的变化。

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房地产开发行业营改增政策逐步完善,与此同时,营改增政策实施过程中对于其他税种的影响也日益显现,其中以企业所得税最为明显,集中体现在以下几方面:

一、对预售收入确认的影响

按照目前营改增政策,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%,其中适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算,适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。营改增前,房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税,税率为5%,计税依据为预售收入,缴纳的营业税作为期间费用进行税前扣除;营改增后,由于增值税属于价外税,不得在税前扣除,所以企业所得税如何处理显得尤为重要。

二、营改增对房地产开发企业有什么影响?

营改增税制改革对房地产开发企业宏观财务管理与具体会计处理的影响是显而易见的。一方面,企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑,会要求自身财会人员加强宏观财务管理,甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员的联动沟通,达到合理降低税负与经营成本的目的,这一点将在第四部分房地产开发企业的相关对策中进一步阐述。另一方面,“营改增”改革也会对房地产开发企业的具体会计处理、发票管理产生直接影响,主要是上述1中企业3阶段业务的具体涉税处理转变问题,以及原涉及营业税的兼营行为、视同销售与混合销售行为的转变处理问题。

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三、企业融资与现金流的影响

由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性,要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实务中,房地产开发企业多采用预售制,营业税在确认预售收入的当期就要缴纳,占用流动资金,转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后,一般房地产项目建设、材料等先购入,多数时间,进项税额大于销项税额,因而开发之初较长的时间内无税可缴,减少企业流动资金的占用,扩大企业现金流

四、对回迁房所得税处理的影响

回迁房的税务处理政策对房地产开发企业影响较大。房地产开发企业赔偿给回迁户的房子,按照企业所得税相关规定,应视同销售,按照开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认其视同销售成本。

营改增前,由于营业税是价内税,属于企业营业税金及附加的组成部分,符合税前扣除的基本原则,因此无论是作为期间费用扣除还是作为销售成本的组成部分进行扣除,均不会对企业所得税应纳税所得额的计算产生实质影响。营改增后,增值税是价外税,理论上销售价款中已经包含增值税,会计处理按照不含税销售额核算收入,增值税已经从收入中剔除,实质上转嫁给了买方,所以正常情况不存在缴纳的增值税在企业所得税税前扣除的情况。但是,对于回迁房视同销售问题,由于增值税无法转嫁给买方,需由企业自己承担,实质上是企业拆迁补偿成本的组成部分。因此,回迁房应缴纳的增值税应作为企业所得税视同销售成本的组成部分。

以上就是上海代理记账小编整理了几点有关“营改增对房地产的影响”希望可以帮到大家,如想了解更多更新的税务内容,那就一定要关注上海创伟财务服务有限公司官网了,我们是一家专门做代理记账报税,工商注册的网站,有不懂的税务问题也可以电话进行咨询的呢!


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